Una breve guida sul contratto di comodato d’uso di immobili, secondo la disciplina del Codice Civile e secondo l’interpretazione della giurisprudenza.
“Il contratto di comodato è un contratto con il quale una parte (detta comodante) consegna all’altra (detta comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”. In queste pochissime righe l’articolo 1803 del Codice Civile definisce tutti gli elementi essenziali del comodato stabilendo soggetti, oggetti, tempi, usi e prestazioni.
Analizziamo punto per punto.
Soggetti. I soggetti implicati nel contratto sono due:
- il comodante, cioè colui che da in comodato il bene e che dispone del godimento dello stesso: può essere il proprietario, l’usufruttuario, ecc.;
- il comodatario, cioè colui che riceve temporaneamente il bene, che lo conserva e lo custodisce con la diligenza del buon padre di famiglia, che ne fa l’uso convenuto e al termine convenuto lo restituisce.
Oggetto. Oggetto del contratto è la consegna di una cosa mobile o immobile. Tale consegna deve essere gratuita, con specifica destinazione d’uso, per un tempo determinato e con obbligo di restituzione. Il comodato può avere per oggetto non solo una cosa mobile o immobile ma anche i beni mobili registrati, le universalità come le aziende.
Tempi. La cosa deve essere restituita entro il tempo stabilito. Se tale tempo non è stabilito, il comodatario è obbligato a restituire il bene fino a quando se n’è servito in conformità del contratto. Tuttavia, se il comodante ha un urgente bisogno di servirsi della cosa, questi può chiederne la restituzione in qualunque momento. È opinione dello scrivente che è sempre bene determinare una durata specifica.
Uso. Il comodatario deve custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia secondo l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa stessa. Il comodatario non risponde del deterioramento dipendente dall’uso della cosa conforme al contratto; tuttavia egli è responsabile per il deterioramento eccedente l’uso conforme al contratto e in ogni caso di quello dovuto a sua colpa. Eventuali spese sostenute per servirsi della cosa non devono essere rimborsate dal comodante, salvo che non siano di natura straordinaria.
Prestazione. Il comodato è essenzialmente gratuito, cioè il comodatario non deve pagare alcun corrispettivo per l’uso della cosa. Se viene pattuito un corrispettivo di qualsiasi natura e forma (“nero”), il contratto non è più di comodato ma di locazione/affitto. Il contratto di comodato, essendo una prestazione gratuita, rimane fuori dal campo di applicazione IVA per mancanza del requisito dell’onerosità.
Annotazione finale sul termine di registrazione. Il contratto di comodato è soggetto a registrazione, entro 20 giorni dalla data di stipula, con imposta fissa pari ad Euro 200,00 da versare mediante modello F23 con utilizzo del codice tributo 109T.
Giacomo Forato – Centro Studi CGN
