In attesa della local tax che dall’anno prossimo dovrebbe comprendere in un’unica imposta i diversi tributi che gravano sugli immobili, il prossimo 16 giugno sono in scadenza IMU e TASI, due delle tre imposte di cui si compone la IUC (imposta unica comunale).
L’IMU è stata istituita con il decreto Salva-Italia (D.L. 201/2011) e ha subìto diversi rimaneggiamenti fino a quelli contenuti nella legge di stabilità 2014, che ha istituito la IUC racchiudendo anche l’IMU.
La IUC quindi si compone:
- dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali;
- del tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile;
- della tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.
In nome della potestà regolamentare, ciascun Comune ha facoltà di deliberare in materia di IMU e TASI differenti aliquote e riduzioni, da cui deriva l’importanza di verificare le delibere di approvazione delle aliquote e i regolamenti di ciascun tributo. Di fatto, a ogni immobile possono applicarsi anche contemporaneamente IMU, TASI e TARI.
Entro il prossimo 16 giugno i contribuenti devono versare la rata di acconto IMU e TASI, pari al 50% dell’imposta calcolata applicando le aliquote dell’anno precedente oppure le nuove aliquote deliberate per tempo (i termini sono scaduti il 23 maggio) e stabilite dal Comune per l’anno 2015. Sono circa 2000 i Comuni che hanno già deliberato le nuove aliquote anche se, il più delle volte, hanno confermato le aliquote dello scorso anno.
È ammesso il pagamento dell’imposta in unica soluzione entro il 16 giugno applicando i contenuti della delibera per l’anno 2015. Il contribuente verserà a saldo la restante parte entro il 16 dicembre in ragione delle delibere approvate definitivamente dai Comuni entro il 23 ottobre.
Occorre anche mettere in conto che, per quanto riguarda la TASI, alcuni Comuni hanno avuto la pessima idea di deliberare scadenze differenti. Anche per questo è necessario verificare la delibera comunale.
Inutile attendere i bollettini precompilati, in quanto il loro invio è stato ritenuto solo una facoltà in capo ai Comuni e, con riferimento alla TASI, il contribuente dovrà provvedere in proprio all’elaborazione dei modelli di pagamento.
Riepiloghiamo ora le regole generali in tema di IMU e TASI:
- L’IMU è dovuta dai proprietari degli immobili e dai titolari di diritti reali (per es. uso, usufrutto, diritto di abitazione) sugli stessi.
- La TASI è dovuta sia dai proprietari (e titolari di diritti reali) che dagli utilizzatori (tra cui inquilino, comodatario, eccetera). La quota di TASI a carico dei conduttori è stabilita dall’amministrazione comunale entro una percentuale che può variare da un minimo del 10 ad un massimo del 30%.
- In caso di utilizzo dell’immobile per periodi minori o uguali a sei mesi, la TASI è dovuta per intero solo dal proprietario.
- Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal comproprietario non si applica la ripartizione proprietario/occupante.
- Ogni proprietario paga in relazione alla propria posizione rispetto all’immobile (come abitazione principale se il proprietario ha residenza nell’immobile, oppure come immobile a disposizione se l’immobile è utilizzato da altro proprietario).
L’IMU non è dovuta, oltre che per le abitazioni principali non di lusso, nei seguenti casi:
- unità immobiliare, purché non locata, comprese le relative pertinenze, posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente;
- una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso;
- unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (D.M. Infrastrutture 22 aprile 2008);
- casa coniugale e relative pertinenze assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e da quello dipendente dalla Forze di polizia a ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
- fabbricati rurali a uso strumentale di cui al comma 8, articolo 13, del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 214/2011 e successive modifiche e integrazioni;
- fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permane tale condizione e purché non siano, in ogni caso, locati.
Sono invece escluse dalla TASI:
- le aree scoperte pertinenziali o accessorie non operative (giardini condominiali, cortili eccetera);
- le parti comuni dei condomini non detenute o occupate in via esclusiva (scale, lastrici solari, parcheggi comuni, eccetera);
- i terreni agricoli.
Infine, il Comune può prevedere ulteriori esenzioni per casi particolari, quali fabbricati rurali a uso abitativo, abitazioni occupate da un singolo, abitazioni tenute a disposizione. Tali esenzioni andranno verificate caso per caso per ciascun Comune.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
