Le locazioni degli immobili ad uso turistico sono sempre più diffuse. Fortunatamente la normativa civilistica e fiscale che le disciplina con il passare del tempo si è molto semplificata. Cosa deve fare quindi il proprietario che vuol locare un immobile ad uso abitativo per soggiorni brevi ad un “turista”?
Prima di tutto occorre precisare che il contratto di locazione ad uso turistico è soggetto a registrazione solamente nel caso in cui venga stipulato per un periodo superiore a 30 giorni. Nel caso in cui la locazione superi i 30 giorni, occorre registrare il contratto utilizzando l’apposito modello RLI, presso un qualsiasi Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate (in alternativa si potrà inviarlo telematicamente), entro 30 giorni dalla stipula.
Pur non essendoci un vero e proprio obbligo di redigere il contratto in forma scritta, quest’ultima forma rimane comunque consigliabile.
Il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti secondo i criteri che il mercato locale suggerisce. Sulla base delle regole dettate in tema di tracciabilità dei movimenti in denaro contante, i versamenti oltre i 1.000 euro devono avvenire a mezzo di assegni o bonifici, oppure tramite carte di credito.
Resta fermo l’obbligo di comunicare alla Questura i dati anagrafici delle persone che soggiorneranno durante l’intero periodo nell’immobile oggetto della locazione e il periodo del soggiorno stesso. La comunicazione deve essere fatta entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti; per permanenze con durata inferiore alle 24 ore la comunicazione va fatta all’arrivo stesso. Grazie alla possibilità di utilizzare portali web creati ad hoc per le comunicazioni in questione, la procedura si è realmente velocizzata.
Stante la semplicità degli obblighi contrattuali, resta comunque il timore, da parte dei proprietari degli immobili, delle imposte alle quali sono soggette le locazioni.
Anche quest’ultima criticità è stata parzialmente superata in quanto è prevista la facoltà di optare per la cedolare secca.
La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari degli immobili locati, nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione ad uso abitativo. L’aliquota della cedolare, per le locazioni brevi ad uso turistico, è pari al 21%. Le modalità di esercizio dell’opzione sono stabilite in un decreto dell’Agenza delle Entrate; in ogni caso, trattandosi di affitto di breve durata, non vi è diritto agli aggiornamenti del canone e, dunque, l’opzione per la cedolare non deve essere comunicata all’inquilino.
In sede di dichiarazione dei redditi, al locatore basterà indicare l’importo totale dei canoni di locazione soggetti a cedolare secca e conseguentemente si determinerà l’imposta da pagare.
Per concludere, non vi sono variazioni importanti sulla determinazione dei tributi locali (IMU, TASI,TARI), salvo che l’utilizzo pattuito dalle parti superi i sei mesi.
Lavinia Linguanti – Centro Studi CGN
