La tassazione degli immobili patrimonio inserita nell’ambito dei redditi d’impresa si determina a seconda dell’ubicazione e del diverso utilizzo che di questi viene fatto.
In ambito di patrimonio immobiliare occorre necessariamente distinguere tre tipologie di immobili:
- immobili strumentali, per natura o per destinazione;
- immobili merce;
- immobili patrimonio.
Soffermandosi esclusivamente sull’ultima tipologia, è utile precisare che gli immobili patrimonio, essendo estranei all’attività d’impresa, non concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base dei componenti positivi e negativi prodotti nell’esercizio di riferimento dell’attività d’impresa.
In primis occorre verificare il luogo in cui è situato l’immobile:
- se l’immobile o gli immobili sono situati fuori dal territorio dello Stato, la tipologia di reddito è individuata per espresso rinvio dell’art.90 c.1 del TUIR nei redditi diversi disciplinati dall’art.70 c.2 del TUIR;
- se invece l’immobile o gli immobili sono situati nel territorio dello Stato, la normativa di riferimento viene individuata nell’art.37 del TUIR afferente i redditi fondiari.
Una volta individuata la tipologia di reddito, occorre stabilire se gli immobili sono stati locati nell’esercizio di riferimento o in alternativa sono rimasti a disposizione e quindi non locati:
- nel caso in cui gli immobili sono stati oggetto di una locazione, concorrerà alla formazione del reddito il maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione pattuito, al quale potrà essere apportata una deduzione non forfetaria del 15% bensì analitica, ovvero il canone complessivo stabilito dal contratto potrà essere ridotto dell’importo delle spese documentate di manutenzione esclusivamente ordinaria (art.3 D.P.R. 380/2011 c.1 lettera a.) fino ad un massimo del 15% del canone di locazione pattuito nel contratto;
- qualora gli immobili non siano stati oggetto di una locazione nel corso dell’esercizio, questi concorreranno alla formazione del reddito complessivo in base alla rendita catastale rivalutata a seconda della diversa tipologia di immobile:
- per i terreni il coefficiente di rivalutazione è pari all’80% per il reddito dominicale e del 70% per il reddito agrario, maggiorate per il solo triennio 2013-2015 (Legge di stabilità 2013) di un’ulteriore rivalutazione pari al 15% per la generalità dei terreni e del 5% per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP;
- per i fabbricati, le relative rendite catastali subiranno una rivalutazione del 5% maggiorata di 1/3 per le unità immobiliari tenute a disposizione.
Per concludere, occorre evidenziare come la disciplina sin qui esposta sia molto vicina al contesto dei redditi fondiari prodotti dalle persone fisiche. Rimangono tuttavia evidenti mancanze legate ad esempio a regimi premiali non concessi in ambito di società, quali l’opzione per la cedolare secca, che contribuirebbe notevolmente ad abbattere in molti casi il livello di tassazione del reddito complessivo.
Lavinia Linguanti – Centro Studi CGN
