Si parla di sublocazione quando un conduttore cede a una terza parte un contratto di locazione relativo all’immobile a lui locato. Si producono così due distinti contratti di locazione, entrambi validi ed autonomi.
Sempre che non sia espressamente vietato nel contratto originario, per sublocare un immobile non è necessario il consenso del locatore; questi, inoltre, può agire direttamente nei confronti del subconduttore per riscuotere il canone della sublocazione qualora il conduttore non abbia pagato il canone.
Adempimenti
1) Comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata da inviarsi anticipatamente rispetto alla stipula della sublocazione, contenete i dati del subconduttore, la durata e il numero di vani sublocati.
L’art.2 della Legge 392/78 prevede che la sublocazione:
- non possa mai essere totale, salvo consenso del locatore;
- possa essere solo parziale, salvo diniego del locatore.
Per i contratti transitori o transitori per studenti è obbligatoria la clausola contrattuale che vieti la sublocazione. La durata del contratto non può mai essere superiore a quella del contratto originario. L’ammontare del canone è libero.
2) Registrazione del contratto, mediante presentazione del modello RLI telematico o cartaceo, indicando nel quadro A il codice 2.
3) Versamento dell’imposta di registro nella misura del 2% per gli immobili abitativi, ovvero dell’1% per gli immobili strumentali. NON è possibile sublocare optando per la cedolare secca. In caso di locazione originaria con opzione per il regime agevolato, l’imposta di registro deve essere comunque versata se l’immobile è sublocato.
È possibile sublocare l’immobile locato ad uso diverso da quello abitativo anche senza il consenso del locatore, purché contestualmente venga locata anche l’azienda.
Entro 30 gg. dal ricevimento della comunicazione del conduttore, il locatore può opporsi alla sublocazione per gravi motivi. Gravi motivi che giustificano tale comportamento possono essere, ad esempio, l’affidabilità o la posizione economica del nuovo soggetto.
La sublocazione costituisce reddito diverso, da indicare in D4 del modello 730 o in RL10 del Modello Unico; dall’importo da indicare in dichiarazione va dedotto il canone di affitto versato al proprietario dell’immobile quale spesa specificatamente inerente, così come previsto dall’art.71 c.2 del Tuir.
Rita Martin – Centro Studi CGN
