Se il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possiede nello stesso Comune un altro immobile (non di lusso) adibito a propria abitazione principale, può comunque beneficiare dell’abbattimento del 50% della base imponibile dell’IMU e della Tasi dovute per l’unità immobiliare concessa in comodato a genitori e figli che la adibiscono ad abitazione principale. È questo uno dei chiarimenti forniti dal Ministero delle finanze con la risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016. Vediamo quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione fiscale IMU e TASI 2016.
Oggetto dell’agevolazione
La Legge di Stabilità per l’anno 2016 (articolo 1 comma 10, legge n. 208 del 2015) ha introdotto una “nuova” agevolazione in materia di IMU e Tasi. In particolare, è stato stabilito che, a decorrere dal 2016, la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50% per le unità immobiliari, diverse da quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) che le utilizzano come abitazione principale. Il beneficio si applica anche per la Tasi, posto che la base imponibile è la medesima.
Condizioni
Per poter usufruire della riduzione, è necessario che:
- il contratto di comodato sia registrato;
- il comodante possegga un solo immobile in Italia;
- il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
Per quanto riguarda la registrazione del contratto di comodato, è necessario fare una distinzione tra l’atto redatto in forma scritta o verbale.
Per i contratti redatti in forma scritta, infatti, si precisa che per beneficiare dell’agevolazione in esame sin dal mese di gennaio 2016, il contratto di comodato deve essere stato:
- stipulato entro il 16 gennaio 2016;
- registrato entro i 20 giorni successivi.
Per i contratti stipulati in forma scritta dopo il 16 gennaio, il contribuente potrà beneficiare dell’agevolazione in esame soltanto se ha provveduto a registrare l’atto secondo le disposizioni che regolano l’imposta di registro, e comunque a decorrere dalla data del contratto di comodato.
Per i contratti redatti in forma verbale il contribuente potrà beneficiare della riduzione della base imponibile nella misura del 50% a condizione che presenti per la registrazione il modello di richiesta (modello 69) in duplice copia indicando, come tipologia dell’atto, “Contratto verbale di comodato” e, comunque, a decorrere dalla data di conclusione del contratto verbale.
Possesso di un solo immobile
La legge di stabilità per l’anno 2016 stabilisce che, ai fini dell’agevolazione, è necessario il possesso di un solo immobile ma non chiarisce il significato più generico o estensivo della locuzione. In altri termini, non è definito se, ad esempio, il possesso di terreni e fabbricati strumentali per natura sia ostativo per l’accesso al beneficio in esame.
La risoluzione n. 1/D sopra ricordata, in merito, ha precisato che la regola introdotta dalla legge di stabilità “si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo e, dunque, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione in trattazione”.
Pertinenze
Anche per le pertinenze si applica la medesima agevolazione prevista per le abitazioni cui sono asservite. Ne deriva che l’agevolazione può comunque essere fruita nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna categoria, se oggetto del comodato è un appartamento con un locale di deposito (C/2), un posto macchina (C/6) e una tettoia (C/7).
La circolare fornisce i seguenti ulteriori chiarimenti: il possesso di un immobile a uso abitativo definito come rurale ad uso strumentale non preclude l’accesso all’agevolazione se posseduto oltre alla sola unità immobiliare ad uso abitativo concessa in comodato. Ai sensi della lettera f), art. 9, comma 3-bis, del D.L. n. 557 del 30 dicembre 1993, va ricordato che si definisce come strumentale anche l’immobile destinato “ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento”. Al riguardo, quindi, il Ministero dell’Economia e delle finanze, nel documento di prassi, precisa che “si ritiene che il possesso di detto immobile sebbene abitativo non preclude l’accesso all’agevolazione, poiché è stato lo stesso Legislatore che, al verificarsi delle suddette condizioni, lo ha considerato strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo”.
Altri casi particolari
Se l’immobile posseduto dai genitori al 50% è concesso in comodato al figlio e uno dei due genitori possiede un altro fabbricato abitativo in un Comune diverso, l’agevolazione in esame si applica soltanto alla quota di possesso dell’altro genitore.
Se l’immobile in comproprietà tra coniugi viene concesso in comodato ai genitori di uno dei due coniugi, l’agevolazione spetta solo al comproprietario che concede l’immobile ai propri genitori.
TASI
Per ciò che riguarda la Tasi, è necessario distinguere il comodante dal comodatario.
Al riguardo, il tributo in esame dovuto dal comodante dovrà essere calcolato riducendo la base imponibile del 50% e, successivamente, applicando la percentuale stabilita dal Comune di ripartizione del tributo tra proprietario e detentore (nel caso non sia stata determinata, si applica la percentuale del 90%).
Il comodatario, al contrario, stante il fatto che l’immobile costituisce la sua abitazione principale, non dovrà versare alcuna imposta.
Massimo D’Amico – Centro Studi CGN
