Un rilevante risparmio fiscale deriva dalla detrazione Irpef sugli interessi passivi e oneri accessori relativi all’accensione di un mutuo finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale, alla sua costruzione o ristrutturazione, comprese le eventuali pertinenze. Analizziamo in dettaglio i casi in cui spetta tale detrazione distinguendo le diverse casistiche e i risparmi di imposta relativi.
Mutuo per acquisto abitazione principale
La stipula di un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o di familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), permette di detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati presso il proprio istituto di credito.
L’importo massimo detraibile è pari a 4.000 euro (erano 3.615,20 euro fino al 31 dicembre 2007, importo modificato successivamente con la legge 244/2007) ed esso viene ripartito tra tutti gli intestatari del mutuo. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi è pari a 760 euro.
La detrazione spetta nel caso in cui il soggetto sia intestatario del mutuo e proprietario dell’abitazione e l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale determina, quindi, la decadenza dai benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario a condizione che l’immobile non venga locato. La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario, in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.
Non danno diritto alla detrazione gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.
Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori.
Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione utilizzando la seguente formula:
(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati
capitale erogato a titolo di mutuo
Nel caso particolare di un mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da Enti pubblici, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente, sempre che tali mutui non siano stati erogati in conto capitale.
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste vi sono ad esempio:
- la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione;
- gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
- le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo.
Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).
Mutuo per acquisto immobile diverso dall’abitazione principale
Sono detraibili nella misura del 19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari, stipulati prima del 1993 per l’acquisto di altri immobili.
Per i mutui stipulati fra il 1° gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, la detrazione spetta solo per l’acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale, e per i quali non sia variata tale condizione (per esempio la locazione dell’immobile).
Mutuo per la costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale
Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione e/o ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 2.582,28 euro per ciascun anno di imposta.
La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n.457 e successive.
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti condizioni:
- il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei diciotto mesi successivi (Ris.Min. 1/2007);
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.
Indicazione nel modello 730 e nel modello Unico
Gli interessi passivi su mutuo contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, per la sua costruzione e ristrutturazione devono essere indicati nel quadro E del modello 730, righi da E7 a E12 e nel quadro RP del modello Unico, righi da RP7 a RP14.
Fabrizio Tortelotti
