Nel caso in cui un edificio venga demolito e poi ricostruito, e tale ricostruzione sia classificata come intervento edilizio di ristrutturazione, si può beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie? Facciamo chiarezza.
L’art. 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico dell’Edilizia nel definire gli interventi di ristrutturazione edilizia annovera “[…] quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi esistenti mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.”
Tale intervento non deve eseguirsi necessariamente nel rispetto degli elementi formali e strutturali dell’edificio esistente e differisce sia dalla manutenzione straordinaria (in quanto questa non può comportare alcun aumento della superficie utile o del numero delle unità immobiliari, né modifica della sagoma o mutamento della destinazione d’uso) sia dal restauro e risanamento conservativo (che non può modificare in modo sostanziale l’assetto precedente dell’immobile).
La qualificazione dell’intervento nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia crea delle problematiche nel caso sia effettuato mediante demolizione e successiva ricostruzione dell’edificio preesistente. Infatti, non era chiaro se l’intervento dovesse essere configurato nell’ambito della ristrutturazione edilizia oppure se si dovesse parlare di nuova costruzione (considerata la demolizione dell’edificio preesistente). Questo comportava anche la differenza nella tipologia di autorizzazione amministrativa necessaria (se fosse stata considerata come nuova costruzione, sarebbe stato necessario il permesso di costruire). Tuttavia, a tale problematica è stata posta definitiva soluzione con la pubblicazione del Testo Unico dell’Edilizia, il quale fa rientrare tale intervento nell’ambito della ristrutturazione (come sopra indicato nel contenuto dell’art. 3).
Nella pratica, tale intervento consiste nella trasformazione, attraverso una costruzione nella quale la struttura fisica verrà conservata (anche con l’”insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”), ovvero la struttura fisica verrà del tutto sostituita, ma in tal caso, con una ricostruzione almeno identica nelle dimensioni volumetriche e nella sagoma rispetto all’immobile preesistente. Pertanto, il presupposto affinché la demolizione con successiva ricostruzione possa costituire intervento di ristrutturazione edilizia è costituito dal rispetto della identità della sola volumetria del preesistente fabbricato (modifica introdotta dall’art. 30, comma 1, lett. a) D.L. n. 69/2013 nella quale non è più necessaria la ricostruzione con identica sagoma rispetto al precedente).
Ovviamente per tale intervento con demolizione dell’edificio e sua fedele ricostruzione, occorrerà la presenza di elementi idonei nell’immobile preesistente al fine di consentirne la sua fedele ricostruzione, quali ad esempio le planimetrie dell’edificio su cui la precedente autorizzazione era stata rilasciata.
Si può dedurre che ricorre un intervento di ristrutturazione edilizia, e non di realizzazione di una nuova costruzione in relazione alle ipotesi di demolizione con ricostruzione della stessa, allorché, pur non essendo completato l’edificio originario, l’edificio sia comunque dotato dei requisiti che ne consentano l’individuazione nei suoi connotati essenziali. Tale operazione non richiede necessariamente la sussistenza al momento della demolizione di tutti gli elementi essenziali del “nuovo edificio” (inteso nel senso di immobile dopo la ristrutturazione) ma rileva la possibilità di verificare la portata dell’edificio preesistente attraverso il ricorso ai dati tecnici relativi all’edificio oggetto di demolizione.
In sostanza non si parla di ristrutturazione edilizia solo nel caso di concreta esistenza dei requisiti essenziali dell’edifico all’atto della demolizione, ma ricorre tale ipotesi anche ove sia possibile un’individuazione della loro consistenza tecnica sulla base dei dati progettuali relativi all’edificio da demolire.
È utile ricordare che nel momento in cui vi sia una demolizione completa dell’immobile e una conseguente costruzione con ampliamento, la detrazione non competerà, in quanto l’intervento nel suo complesso sarà considerato come una “nuova costruzione”; questo sulla base della discordanza della volumetria tra il precedente immobile (demolito) e l’immobile ricostruito, che avrà una volumetria differente, sia nel caso di aumento che diminuzione della stessa.
Se invece la demolizione dell’immobile non è completa, e magari è associata anche a un ampliamento della volumetria, la detrazione sarà ammessa solamente per le spese riguardanti la parte esistente, in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” e dovranno essere presenti distinte fatture relative alla ristrutturazione rispetto all’ampliamento, in quanto solamente le fatture per la parte di immobile ristrutturato saranno detraibili.
L’Agenzia, con la risoluzione n. 4 datata 4 gennaio 2011, ritiene applicabile tale criterio generale anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cd. “Piano Casa”. Pertanto, anche in tal caso, il contribuente ha l’onere di mantenere distinte le differenti tipologie di intervento. Si potrebbe consigliare di farsi rilasciare apposita attestazione dall’impresa di costruzione o ristrutturazione relativa alla distinzione degli importi relativi all’ampliamento da quelli relativi alla mera ristrutturazione, ovviamente ripartizione effettuata sulla base di criteri oggettivi inconfutabili in sede di controllo da parte dell’Agenzia.
Marco Beacco – Centro Studi CGN
