La detrazione del 50%, prorogata fino al 31 dicembre 2017 dall’ultima Legge di Bilancio, è valida anche per l’acquisto di immobili ristrutturati. Vediamo quali sono le condizioni per poterne beneficiare e le ultime precisazioni dell’Agenzia delle Entrate.
Lo sconto fiscale applicato alle ristrutturazioni non va inteso esclusivamente come un beneficio che interviene nel momento in cui si decide di rinnovare casa, ma anche come un’agevolazione prevista nel caso di una compravendita immobiliare. Infatti, è possibile applicare la detrazione nel caso in cui si proceda ad acquistare un immobile interamente ristrutturato facente parte di un intero complesso abitativo a sua volta interamente ristrutturato.
È il caso, ad esempio, degli acquisti di appartamenti effettuati all’interno di un condominio, o comunque di un complesso residenziale sottoposto a ristrutturazione complessiva; ovviamente tutto il complesso residenziale dev’essere oggetto della ristrutturazione e non il solo singolo appartamento (in quest’ultimo caso la detrazione non è ammessa), Inoltre, la vendita deve essere posta in essere dall’impresa che ha effettuato la ristrutturazione (di conseguenza la vendita intercorsa con la società immobiliare comporterà la venuta meno della detrazione).
Gli interventi ammessi al beneficio sono quelli ricompresi nelle lettere c) e d) dell’art. 3 D.P.R. n. 380/2001, ossia gli interventi di:
- restauro e risanamento, cioè quelli eseguiti per la conservazione dell’edificio e per assicurarne la funzionalità, quali ad esempio il consolidamento, il ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio e gli inserimenti di elementi accessori e di impianti necessari;
- interventi di ristrutturazione edilizia, cioè quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Inoltre, la detrazione (sempre rapportata alle dieci rate annuali di pari importo e al limite massimo detraibile di 96.000 euro) si applica su un importo forfettario, determinato nella misura del 25% del prezzo di vendita dell’immobile, prezzo comprensivo dell’imposta Iva versata al momento del rogito da parte dell’acquirente.
Non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico bancario o postale; l’unica attenzione da parte dell’acquirente beneficiario della detrazione è quella di indicare in dichiarazione dei redditi il codice fiscale dell’impresa di costruzione o ristrutturazione o della cooperativa edilizia che ha effettuato i lavori.
La particolarità di tale detrazione consiste nel lasso temporale nel quale la vendita deve essere effettuata. L’assegnazione, infatti, deve avvenire:
- entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, se l’acquisto dell’immobile interamente ristrutturato è avvenuto dopo il 1° gennaio 2015;
- entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, se questi sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 2011;
- entro il 30 giugno 2012, se i lavori sono stati eseguiti tra il 1° gennaio 2008 e il 31 dicembre 2011.
Inoltre, qualora il contribuente versi degli acconti prima della stipula dell’atto di acquisto, è ammessa la detrazione purché venga stipulato il relativo contratto compromissorio di vendita e che lo stesso venga registrato presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate, nel quale dovrà essere indicato il relativo prezzo di vendita dell’immobile.
L’agevolazione non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione (Circolare 5.03.2003 n. 15, par. 3).
Tuttavia, ed è questa la particolare novità introdotta dalla circolare n. 7/E/2017, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati.
Cosa significa questa precisazione? Per tale acquisto opererà una sorta di “sospensione” dell’applicazione della detrazione rispetto al generale principio di cassa e solamente dalla data in cui tutti i lavori saranno terminati, il contribuente potrà inserire la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi (partendo ovviamente dalla rata numero 1).
Sarà pertanto necessario ricordare al contribuente che versa in tale condizione di verificare quando l’impresa comunicherà il cd. “fine lavori” al Comune e, di conseguenza, applicare la rata di detrazione a decorrere da tale anno d’imposta.
Marco Beacco – Centro Studi CGN
