Quest’anno il modello 730 e il modello Redditi devono recepire le novità relative alle locazioni brevi emerse nel corso del 2017, che interessano i proprietari, gli inquilini e anche le agenzie immobiliari. Riepiloghiamo i principali aspetti di cui tenere conto nella compilazione delle dichiarazioni.
Come ormai noto, dal 1° giugno 2017 è stata introdotta una nuova e peculiare disciplina riguardante le locazioni di immobili a uso abitativo. In particolare, il D.L. n. 50/2017, cui hanno fatto seguito le precisazioni contenute nella circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle entrate, ha introdotto significative novità a proposito:
- dei contratti che abbiano una durata fino a 30 giorni stipulati dalle persone fisiche che esercitino tale attività non in forma d’impresa;
- delle modalità con cui i redditi derivanti dalla locazione di immobili concorrono a formare il reddito di proprietari, e agenzie immobiliari “propriamente dette” e online.
Il modello 730/2018 e modello Redditi 2018 sono stati pertanto adeguati al fine di “dare ospitalità” alla nuova disciplina riguardante gli affitti brevi.
La cosiddetta tassa “Airbnb”
È ormai conosciuta come “tassa Airbnb” ma il nome è fuorviante perché la legge impone precisi obblighi a carico di tutti gli intermediari immobiliari, inclusi i gestori di portali online se i contratti sono stati da loro conclusi.
Infatti, in relazione alla definizione di attività di intermediazione immobiliare, l’Agenzia delle entrate (Circolare n. 24/E del 2017) ha precisato che gli obblighi introdotti dal D.L. n. 50/2017 hanno come naturali destinatari:
- “coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura ai sensi dell’art. 73 del D.Lgs. 26 marzo2010, n. 59”;
- “coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore”.
Ne deriva che il perimetro di applicabilità delle disposizioni è tale da ricomprendere anche i soggetti che, attraverso la gestione di portali on line, mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Il concetto di locazione breve
La normativa in esame ha ricompreso nella nozione di “locazione breve” anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi accessori che corredano la messa a disposizione dell’immobile (wi-fi, aria condizionata e utenze). La norma esclude, tuttavia, la fornitura della colazione o la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso dell’attività di bed and breakfast occasionale.
Computo della ritenuta
Come ormai più volte ribadito dalla stampa specializzata, la disciplina sulle locazioni brevi obbliga gli intermediari a trattenere dai canoni di locazione una ritenuta pari al 21% nel momento in cui gli intermediari riversano ai locatori le somme pagate dall’inquilino. Tale ritenuta è operata a titolo di imposta se in sede di registrazione del contratto, ovvero nella dichiarazione dei redditi, il contribuente ha optato per la cedolare secca; in caso contrario, la ritenuta è operata a titolo d’acconto e potrà essere scomputata dall’Irpef dovuta.
La ritenuta operata dagli intermediari che intervengono nei pagamenti deve essere calcolata tenendo conto del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto; sono pertanto escluse dal calcolo le penali, le caparre o i depositi cauzionali.
Ai fini della determinazione dell’importo lordo, è necessario considerare anche i costi per servizi accessori (a meno che siano sostenuti dal conduttore o riaddebitati a lui dal locatore) e la provvigione dovuta all’intermediario (se viene trattenuta sul canone).
Dichiarazione e reddito fondiario
La normativa in esame prevede che gli intermediari, per le ritenute operate, rilascino ai locatori la Certificazione unica che sarà utilizzata per la compilazione della dichiarazione.
In merito, va ricordato che, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017, come noto, deve essere indicato nel quadro B del modello 730 (o nel quadro RB del modello Redditi) anche se:
- il corrispettivo della locazione non è stato percepito dal locatore;
- la Certificazione unica non è stata consegnata al locatore.
Al contrario, se il contratto decorre dal 1° gennaio 2018, il corrispettivo della locazione, ancorché incassato nel 2017, sarà indicato nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2018 (modello 730/2019 o modello Redditi 2019).
Dichiarazione e reddito diverso
Qualora il reddito derivi dalla sublocazione o dalla locazione dell’immobile da parte del comodatario, il corrispettivo della locazione concorre a formare il reddito “diverso” e non fondiario. Ne deriva che l’importo concorre a formare il reddito del locatore nell’anno in cui si percepisce il corrispettivo a prescindere dal periodo nel quale è avvenuto il soggiorno da parte del conduttore.
Diversamente dal proprietario-locatore, quindi il sublocatore o il comodatario che hanno stipulato il contratto di locazione (breve) nella qualità di locatori:
- non indicheranno il corrispettivo della locazione se non è stato percepito;
- indicheranno il corrispettivo della locazione percepito nel 2017 nel quadro D del modello 730/2018 o nel quadro RL del modello Redditi 2018;
- indicheranno il corrispettivo della locazione percepito nel 2018 nel quadro D del modello 730/2019 o nel quadro RL del modello Redditi 2019 anche se il soggiorno è avvenuto nel 2017.
Si ricorda che, nel caso in esame, il proprietario deve comunque indicare nel quadro B del modello 730 (o quadro RB del modello Redditi) la rendita catastale dell’immobile concesso in prestito gratuito al comodatario.
Massimo D’Amico – Centro Studi CGN
