In quali casi il contribuente è obbligato a presentare la dichiarazione IMU? Entro quale scadenza? Quali sono le modalità di presentazione? Ecco un riepilogo puntuale, per evitare di incorrere in sanzioni.
La dichiarazione IMU 2018 per alcuni soggetti è obbligatoria in quanto serve a comunicare al Comune in cui è ubicato l’immobile, le variazioni (non conosciute o non conoscibili dal Comune) intervenute nel corso dell’anno precedente che influiscono sulla determinazione dell’imposta, compresa la sua esenzione ovvero riduzione di aliquota.
La dichiarazione annuale sarà presentata una sola volta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione del possesso o di altri elementi che hanno impatto sulla determinazione del tributo (ad esempio nel caso in cui sia diversa la categoria) e non sarà necessario compilarla annualmente se non sono intervenute variazioni successive.
Come previsto nelle istruzioni relative alla dichiarazione IMU, alcuni aspetti validi per la dichiarazione ICI possono essere applicati anche all’IMU, in quanto compatibili con il sistema delineato dal tributo sostitutivo dell’ICI e, pertanto:
- la dichiarazione IMU non deve essere presentata per gli immobili per cui è stato utilizzato il MUI (Modello Unico Informatico) di cui all’art. 3-bis del D.Lgs. n. 463 del 18 dicembre 1997;
- la dichiarazione IMU deve essere presentata nei casi in cui le modificazioni soggettive e oggettive che danno luogo a una diversa determinazione dell’imposta sono dovute:
- a riduzioni di imposta;
- non siano immediatamente fruibili da parte dei Comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale (come ad esempio per gli immobili in leasing).
Situazioni oggettive obbligatorie all’invio
Vediamo quali possono essere le casistiche che determinano l’obbligo alla presentazione della dichiarazione IMU:
- immobili che sono stati oggetto di locazione finanziaria “leasing” (compresi quelli da costruire o in corso di costruzione);
- immobili oggetto di concessione amministrativa su aree demaniali;
- atti costitutivi, modificativi o traslativi relativi ad aree fabbricabili se ai fini del versamento il contribuente non si è attenuto a quanto previsto ai valori venali in comune commercio predeterminati dal Comune;
- terreno agricolo divenuto area fabbricabile;
- area divenuta edificabile a seguito demolizione di fabbricato;
- immobile assegnato in via provvisoria a socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa (in assenza di atto notarile di trasferimento);
- immobile assegnato a socio di cooperativa edilizia a proprietà indivisa o se lo stesso è stato destinato ad abitazione principale;
- immobile concesso in locazione dagli IACP o dagli Enti di edilizia residenziale pubblica avente le stesse finalità;
- immobili esenti ai sensi dell’art.7, comma 1, lett. c) e i) del D.Lgs. n. 504/92, pertanto fabbricati con destinazione ad usi culturali e immobili utilizzati dai soggetti ex art.73 del TUIR aventi esclusivamente destinazione non commerciale di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche; tra questi ultimi rientrano anche le università non statali e le scuole paritarie in possesso di particolari requisiti, ricettive, culturali, ricreative e sportive comprese anche attività di religione e di culto;
- immobili inagibili o inabitabili recuperati per essere destinati ad attività assistenziali che erano esenti;
- immobile che ha acquisito o perso nell’anno l’esenzione dall’imposta;
- fabbricato di categoria D, non iscritto in catasto, ovvero iscritto, ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, per il quale sono stati computati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione;
- immobili per i quali si è determinata una riunione di usufrutto, non dichiarata in catasto;
- estinzione dei diritti di abitazione, uso, enfiteusi o superficie sull’immobile (se non dichiarata in catasto o se non utilizzato il MUI per l’atto);
- parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117, numero 2 del Codice Civile accatastate autonomamente (in presenza di costituzione di condominio sarà l’amministrazione ad adempiere all’obbligo per tutti i condomini);
- multiproprietà;
- immobile posseduto, a titolo di proprietà o altro diritto reale, da persone giuridiche interessate da fusione, incorporazione o scissione;
- acquisto o cessazione di diritto reale sull’immobile per effetto di legge (ad esempio usufrutto legale dei genitori);
- per i soggetti appartenenti alle forze dell’ordine per i quali non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica ai fini del riconoscimento delle agevolazioni riconosciute all’abitazione principale;
- per usufruire dell’equiparazione all’abitazione principale dei fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008.
Situazioni soggettive obbligatorie all’invio
Se l’obbligo di presentazione della dichiarazione è determinato da variazioni intercorse nell’ambito della soggettività passiva, i soggetti tenuti ad effettuare tale adempimento sono:
- coloro che hanno cessato di essere soggetti passivi;
- coloro che hanno iniziato ad essere soggetti passivi.
Come indicato nell’articolo “Soggetti obbligati al pagamento dell’Imu”, i soggetti passivi sono quelli individuati dall’art. 9, comma 1 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011; se più persone sono titolari di diritti reali sull’immobile, è consentito ad uno qualunque dei titolari presentare la dichiarazione IMU in forma congiunta anche in nome e per conto degli altri titolari, purché il modello comprenda anche tutti gli altri contitolari.
Casistiche particolari normativamente previste sono:
- condomini: in questo caso soggetto tenuto alla presentazione è l’amministratore di condominio in nome e per conto di tutti i condomini;
- multiproprietà: per gli immobili oggetto di diritti di godimento a tempo parziale di cui al D.Lgs. n. 427 del 9 novembre 1998 soggetto tenuto alla presentazione è l’amministratore della proprietà;
- immobili in leasing: in presenza di locazione finanziaria soggetto tenuto alla presentazione è il locatario. In caso di acquisto di immobile con contestuale stipula di contratto di leasing la dichiarazione deve essere presentata dal locatario entro 90 giorni; in caso di risoluzione anticipata o di mancato riscatto a fine locazione, soggetto passivo diviene la società leasing che è tenuta alla presentazione della dichiarazione IMU entro 90 giorni dalla consegna del bene in presenza di verbale di consegna; in questo caso la dichiarazione deve essere presentata anche dal locatario che cessa di essere soggetto passivo. Tuttavia l’IFEL con propria Nota del 4 novembre 2013 ha precisato che la soggettività passiva è solo in capo al locatario e mai alla società di leasing per tutta la durata del contratto di locazione, a nulla rilevando il momento della consegna del bene, sia iniziale che finale, quindi anche se il bene non è stato consegnato. Tale considerazione si è resa necessaria in presenza di una errata interpretazione da parte dell’ASSILEA in propria Circolare del 2 novembre 2013; la medesima tesi è condivisa dal Garante del contribuente nella Risoluzione n. 1972 del 16 gennaio 2014 e dalle varie Ctr (Commissione tributaria regionale) che sembrano univocamente seguire tale principio poiché si ritiene non congruo far spostare la soggettività passiva del tributo in base alla condotta contrattuale e processuale del locatore e del locatario;
- immobili oggetto di misure conservative: nell’ambito di un procedimento a carico di persone indagate, il giudice, nell’ambito del proprio potere discrezionale nel nominare il custode/ amministratore giudiziario, ne stabilisce anche quali sono i compiti, tra i quali potrebbe anche rientrare la presentazione della dichiarazione IMU;
- immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa: il curatore o commissario liquidatore, entro 90 giorni dalla data della nomina, deve presentare al comune in cui sono ubicati gli immobili una dichiarazione che attesti l’avvio della procedura.
Marco Beacco – Centro Studi CGN
