Possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C1 stipulate con conduttori, persone fisiche o giuridiche, che svolgono attività d’impresa ma il locatore deve essere obbligatoriamente una persona fisica. Questo è quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 50/E del 17 maggio 2019.
Si rammenta che la cedolare secca è stata introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 come regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili abitativi locati con finalità abitative da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. La Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 aveva poi ribadito che, ai fini dell’applicazione della cedolare, occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore e non soltanto del locatore, restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
Ma la Legge di stabilità 2019 (Legge n. 145/2018) ha poi esteso il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali andando, di conseguenza, ad incidere sulla natura stessa della figura del conduttore che, dal 2019 in poi, può essere rappresentato anche da un imprenditore nell’esercizio della propria attività commerciale. Infatti, l’art. 1, comma 59, della sopra citata Legge n. 145/2018 prevede che “il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento”.
Ma alla luce della modifica introdotta dalla Legge di stabilità 2019, la previsione che prevede che il locatore sia una persona fisica è ancora valida?
Sì. La Risoluzione n. 50/E del 17 maggio 2019 è stata chiara: il locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.
Giovanni Fanni – Centro Studi CGN
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