Nella risposta n. 297 del 22 luglio scorso a un interpello in materia di cedolare secca applicabile ai contratti di locazione a uso diverso da abitazione, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti per i locatori. Vediamo di cosa si tratta.
L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che:
- gli eredi del defunto che subentrino mortis causa nei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili commerciali stipulati dal defunto e già in corso non possono optare per la cedolare secca su negozi e botteghe;
- l’opzione per la cedolare secca è ammessa in caso di proroga di un contratto di locazione avente ad oggetto immobili commerciali classificati in categoria C/1.
È il caso di richiamare l’art. 1 della L. n. 145/2018 (Legge di bilancio 2019) che introduce il comma 59 dal seguente tenore: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
In pratica, la norma in esame estende la disciplina della cedolare secca (ex art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011), con l’aliquota del 21 per cento, anche ai canoni derivanti da contratti di locazione stipulati a partire dal 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1). Per completezza, ai canoni derivanti dai contratti di locazione in argomento, trovano applicazione, ove compatibili, le disposizioni contenute nel D.Lgs. n. 23/2011.
Per quanto concerne la successione del contratto in capo agli eredi, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che in caso di decesso si determina il subentro degli eredi nell’insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi facenti capo al de cuius. Tra i rapporti patrimoniali attivi, per quanto qui di interesse, rientra anche il contratto di locazione, con la conseguenza che gli eredi subentrano nella medesima posizione giuridica della persona deceduta. Si tratta, quindi, di stabilire se il de cuius, al momento del decesso, aveva il diritto, da trasmettere poi all’erede per effetto del subentro, di optare per il regime della cedolare secca. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di constatare che, dalle informazioni fornite, il locatore non aveva tale diritto in virtù della previsione normativa recata dall’ultimo periodo del comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 2018, che limita l’applicabilità della cedolare ai contratti stipulati nel 2019, sempreché alla data del 15 ottobre 2018 non risulti già in essere per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto non scaduto, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Stando così le cose, anche l’erede non potrà optare per il regime della cedolare secca fin quando i relativi contratti di locazione non soddisfino i requisiti richiesti dalla citata disposizione.
Allo stesso tempo, i tecnici del fisco precisano la possibilità di optare per il regime alternativo della cedolare secca in caso di scadenza naturale del contratto di locazione avvalendosi dell’istituto giuridico della proroga contrattale. Per esempio, un contratto di locazione commerciale stipulato nell’anno 2013 con prima scadenza nel corso del 2019 comporta la possibilità per il titolare (e suoi eredi) di prorogare il contratto avvalendosi del regime alternativo della cedolare secca. In tal caso, il contratto potrà essere considerato alla stregua di un nuovo contratto stipulato nel corso del 2019, fermo restando l’obbligo di comunicare all’Agenzia la proroga, anche tacita, del contratto di locazione.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
