Nella legge di Bilancio per il 2020, attualmente in approvazione al Senato, la cedolare secca sulle locazioni commerciali, in scadenza al 31 dicembre, potrebbe non essere confermata. In attesa di vedere quale possa essere il destino di questa agevolazione, cerchiamo di comprendere le conseguenze relative alla mancata proroga.
Quadro attualmente vigente
L’applicabilità della cedolare secca sui canoni di locazione dei negozi classificati nella categoria catastale C/1, come noto, è stata introdotta dall’articolo 1, comma 59, della legge 145/2018 (legge di Bilancio per il 2019).
L’agevolazione riguarda i contratti “stipulati nel 2019”; pertanto, se il contratto di locazione è sottoscritto tra le parti nel corso del 2019, il locatore potrà beneficiare della tassazione sostitutiva per tutta la sua durata del contratto.
Inoltre, la formula “stipulata nel 2019” utilizzata dalla legge, comporta per il locatore la possibilità di beneficiare della cedolare secca anche in relazione ai contratti per i quali il locatore non vi abbia optato al momento della registrazione purché siano stati stipulati nel 2019.
Stante quanto sopra descritto, si può concludere che, in relazione a un contratto stipulato il 31 dicembre 2019 con decorrenza dal 1° marzo 2020, il locatore che intende beneficiare della cedolare secca dovrà:
- inviare la raccomandata all’inquilino prima della registrazione;
- registrare entro il 30 gennaio il contratto.
In parole più semplici, riuscire a stipulare il contratto di locazione entro il 31 dicembre 2019 può consentire al locatore di beneficiare della tassa piatta e di dimezzare, in moltissimi casi, il carico fiscale. Infatti, la cedolare secca, va ricordato, è pari al 21% del canone mentre la tassazione ordinaria implica un carico fiscale Irpef (con aliquote dal 23% al 43%), a cui devono essere sommate anche le addizionali regionali e comunali (con tassazione molto spesso superiore al 2%), l’imposta di registro (ammontante al 2% del canone, di prassi suddivisa a metà tra locatore e inquilino) e infine il bollo all’atto della registrazione.
Alcune particolarità da tenere a mente
In merito all’applicabilità dei contratti, deve essere ricordato che l’Amministrazione finanziaria ha precisato che è possibile beneficiare della cedolare secca non solo per i nuovi contratti stipulati nel corso del 2019, ma anche per quelli che, nel corso del 2019, sono oggetto di proroga.
Una seconda azione a disposizione dei contribuenti ci può essere suggerita dalla Circolare n. 26/E del 2011, secondo cui è possibile applicare la tassa piatta al canone relativo alle pertinenze dei negozi, anche se locate con un contratto separato “a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile (commerciale) e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità già locata”. Ne deriva che se il contratto di locazione della pertinenza venisse stipulato, ad esempio, nel 2020, decorsi cioè i termini per optare per la cedolare secca, il locatore potrebbe usufruire ugualmente dell’agevolazione purché il contratto “principale” sia stipulato nel 2019 e abbia pertanto i requisiti per beneficiare dell’agevolazione fiscale in commento.
Massimo D’Amico – Centro Studi CGN
