Il Governo congela i termini per effettuare il cambio di residenza o riacquistare la prima casa per evitare che i contribuenti non possano usufruire delle cosiddette “agevolazioni prima casa”. Facciamo chiarezza sui benefici fiscali coinvolti e sulle nuove scadenze.
L’articolo 24 del decreto Liquidità (Decreto Legge nr. 23 del 8 aprile 2020), rubricato “Termini agevolazioni prima casa”, prescrive la dilazione dei tempi per ottemperare agli adempimenti normativamente imposti. La norma coinvolge due misure: le agevolazioni prima casa e il credito d’imposta per riacquisto prima casa.
Le agevolazioni prima casa consistono in una riduzione delle imposte (ad esempio, dell’IVA o dell’imposta ipotecaria) da pagare quando si compra un immobile, se vengono rispettate determinate condizioni. Tra i requisiti per accedere al beneficio, è bene ricordare che il fabbricato deve appartenere a specifiche categorie catastali (solo A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e relative pertinenze) ed essere sito nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o lavora. Se il contribuente risiede altrove, entro 18 mesi dall’acquisto deve trasferire la residenza nel Comune dove si trova il nuovo immobile.
Il credito d’imposta per riacquisto prima casa, disciplinato dall’art. 7 della legge n. 448 del 23 dicembre 1998, prevede, invece, l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, venduto un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa” ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA, acquistano un’altra abitazione, in presenza, di nuovo, delle condizioni per usufruire del medesimo beneficio. Affinché tale agevolazione non venga meno è necessario acquistare la seconda casa entro un anno dalla vendita della prima o vendere la prima casa entro un anno dall’acquisto della seconda. Per tutte le altre condizioni, si rimanda a: Credito d’imposta per riacquisto prima casa.
Entrambi i benefici, come abbiamo potuto appurare, sono usufruibili solo se vengono rispettati determinati requisiti temporali. Con la cosiddetta Fase 1 della pandemia in atto, però, sono state imposte diverse limitazioni personali, ad esempio di spostamento, che mal si conciliano con le esigenze di trasferire una residenza o comprare un immobile. Proprio in virtù di queste cause di forza maggiore, il Governo ha previsto che i termini da rispettare per il riconoscimento delle due agevolazioni di cui sopra siano sospesi dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020. Cosa comporta nella pratica? Facciamo degli esempi:
- se Alice ha acquistato un immobile, sito in un Comune diverso da quello in cui abitava, il 20/12/2019, per non perdere le agevolazioni prima casa dovrebbe trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato entro il 20/06/2021. Considerando, però, le misure messe in atto e dal momento che al 23/02/2020 stavano decorrendo i 18 mesi entro cui trasferire la residenza, i termini vengono congelati fino al 01/01/2021 e torneranno ad essere calcolati a partire da questa data. Alice, avrà quindi tempo fino al 20/04/2022;
- se Giorgio ha venduto la casa A, acquistata coi benefici prima casa, il 20/01/2020 dovrebbe avere tempo fino al 20/01/2021 per acquistare la casa B, sempre usufruendo delle medesime agevolazioni. Il decreto Liquidità, invece, permette di effettuare la compravendita entro il 28/11/2021;
- se, invece, Giorgio vende la casa A tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020, il termine di un anno per il riacquisto decorrerà in ogni caso dal 01/01/2021.
Giulia Zanotto – Centro studi CGN
