Cosa accade se un contribuente decide di surrogare il mutuo? Si mantiene la detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario acceso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale? Quali informazioni servono a chi elabora la dichiarazione dei redditi?
Quando si acquista un immobile da adibire ad abitazione principale, se viene stipulato un mutuo ipotecario, è possibile detrarre dall’imposta lorda il costo degli interessi passivi nella misura del 19%. In generale, ogni mese il debitore versa alla parte creditrice (ad esempio, una banca) una rata composta in parte dalla quota capitale, per restituire la somma presa a mutuo, e in parte dagli interessi passivi. Cosa accade se il contribuente scopre che un’altra banca propone condizioni migliori di quella con cui ha stipulato il primo mutuo? Grazie alla Legge n. 40/2007 è stata introdotta la c.d. “portabilità del mutuo“, ossia la facoltà di effettuare una surroga.
La surroga del debitore, disciplinata dall’art. 1202 del codice civile, è l’istituto con cui si prevede il trasferimento del mutuo ipotecario da un istituto di credito ad un altro ed ha lo scopo di permettere al mutuatario di concordare condizioni a lui più favorevoli. Ad essere modificabili sono: il tasso d’interesse, la tipologia del piano di ammortamento, la durata, lo spread, oltre, inevitabilmente, l’istituto di credito. Restano invece invariati l’immobile e l’ipoteca.
Quali sono le implicazioni fiscali di tale operazione?
La Circolare 19/E dell’8 luglio 2020, riportando quanto previsto dall’art. 8 comma 4, ha confermato “il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di surroga nel rapporto di mutuo per volontà dello stesso debitore”.
La surroga è a titolo gratuito e non possono essere applicate penali dalla banca originaria. Nella pratica, infatti, il nuovo mutuo stipulato dal contribuente surroga il precedente, che viene estinto.
Facciamo un esempio:
Giulia nel 2017, per acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale, dal costo di 100.000 €, ha stipulato un mutuo ipotecario per un importo di 90.000 € con la banca A. Nel 2019 la banca B propone a Giulia di trasferire il mutuo, offrendole delle condizioni migliori. Giulia, quindi, stipula con la banca B un contratto di mutuo di importo pari a 80.000 €, ossia un importo coincidente con il debito residuo con la banca A. La banca B surroga la banca A nei diritti del creditore. Giulia usa il mutuo stipulato con la banca B per estinguere il precedente e diventa debitrice esclusivamente della banca B.
In sede di elaborazione della dichiarazione dei redditi modello 730/2020, Giulia, per usufruire della detrazione degli interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale, dovrà presentare a chi presta assistenza fiscale:
- certificazione degli interessi passivi corrisposti nell’anno d’imposta 2019, sia presso la banca A che la banca B;
- contratto di mutuo originario dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
- contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia il costo dell’immobile;
- idonea documentazione degli oneri accessori;
- nuovo contratto di mutuo con lo stesso oggetto e con le nuove condizioni;
- documentazione comprovante la quota capitale residua del mutuo originario (tale dato può evincersi anche dal nuovo atto di mutuo)
- documentazione attestante lo spostamento della residenza nei termini di legge.
Giulia Zanotto – Centro Studi CGN
