Il decreto Sostegni-bis introduce una nuova agevolazione in favore di giovani, entro determinati livelli di ISEE, in occasione dell’acquisto di un immobile ad uso abitazione in presenza dei requisiti per la “prima casa”.
La misura di favore è destinata ai soggetti in capo ai quali sussistono le seguenti condizioni:
- non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
- abbiano un indicatore della situazione economica equivalente non superiore a euro 40.000.
Da un punto di vista letterale, si legge che il beneficiario non debba aver compiuto 36 anni nel giorno del contratto. Si è portati, però, a ritenere che la norma debba essere intesa nel senso che chi stipula l’atto di trasferimento nel 2021 debba compiere 36 anni dal 2022 in avanti. Vale a dire che conta l’anno in cui si compiono i 36 anni: così, se Tizio stipula in settembre 2021 e compie 36 anni nel dicembre 2021 non avrebbe l’agevolazione, mentre spetterebbe a chi stipula in dicembre 2021 e compie 36 anni nel gennaio 2022.
L’agevolazione riguarda gli atti a titolo oneroso di acquisto della proprietà nonché gli atti traslativi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione stipulati in occasione dell’acquisto della cosiddetta prima casa di abitazione che comprende le unità abitative con esclusione di quelle catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9, come definite dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.
Il mancato richiamo alle pertinenze potrebbe far sorgere il dubbio circa l’estensione dell’agevolazione anche a box, garage e cantine acquistati dai soggetti in possesso dei requisiti. Dai primi commenti, si ritiene che la pertinenza debba seguire la sorte del bene principale. Se il bene principale gode dell’agevolazione, il medesimo regime si applica alle pertinenze.
In caso di acquisto congiunto in cui solo uno degli acquirenti è in possesso dei requisiti, il beneficio si applica alla sola parte di valore imponibile riferibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti.
Il beneficio è circoscritto agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del DL “Sostegni-bis”) e il 30 giugno 2022.
L’agevolazione consiste:
- nell’esenzione dalle imposte d’atto costituite dall’imposta di registro (pari al 2% del valore indicato) con un minimo di euro 1.000,00, ipotecaria e catastale (pari a euro 50,00 per ognuna). L’esenzione spetta anche nel caso in cui l’atto risulti esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro proporzionale. Restano applicabili soltanto l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per totali 320 euro;
- nel riconoscimento di un credito di imposta per gli atti assoggettati a IVA pari al 4%;
- nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati.
Il credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto può essere utilizzato:
- in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione alla data dell’acquisto;
- in compensazione in F24 ai sensi del D.Lgs. 241/1997.
È il caso di osservare che la norma concerne “gli atti traslativi a titolo oneroso” che comportano il trasferimento di un diritto reale e non comprende i contratti preliminari in quanto questi ultimi riguardano gli effetti sul piano delle obbligazioni. Ne discende che per i contratti preliminari restano dovute le imposte e tasse previste (3% per gli acconti, 0,50% per le caparre confirmatorie, euro 200 per l’imposta ipotecaria, euro 155 per l’imposta di bollo e euro 35 per la tassa ipotecaria).
In caso di insussistenza dei requisiti e delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni, le imposte da restituire in misura ordinaria verranno maggiorate del 30% a titolo di sanzione e degli interessi di mora.
Per completezza, l’agevolazione prima casa concerne la tassazione agevolata per gli atti traslativi di diritti reali aventi ad oggetto immobili destinati ad abitazione in favore di contribuenti in possesso dei seguenti requisiti:
- non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto di acquisto;
- non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- l’immobile si trovi nel Comune in cui l’interessato abbia stabilito la propria residenza o intenda stabilirla entro diciotto mesi dalla data dell’atto.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
