Fabbricati, terreni e aree edificabili rivestono una particolare importanza nella compilazione dell’ISEE e nella sua determinazione. Quali immobili vanno indicati nel quadro F3? Qual è il termine temporale di riferimento? Come viene indicato l’eventuale capitale residuo di mutuo?
Con particolare riferimento agli immobili per ciascun componente del nucleo, nel quadro F3 – “Patrimonio Immobiliare”, vengono esposti i dati relativi agli immobili intestati a persone fisiche, diverse da imprese, posseduti al 31 dicembre del secondo anno precedente quello di presentazione della DSU.
Di conseguenza nel quadro F3 saranno indicati tutti i beni immobili posseduti al 31 dicembre, anche se non più posseduti al momento della presentazione della DSU, mentre non saranno considerati i beni immobili acquisiti successivamente al 31 dicembre dell’anno di competenza.
Ai fini ISEE non vengono tenuti in considerazione il periodo di possesso, gli eventuali utilizzi o le variazioni delle quote di possesso intervenute nel corso dell’anno relativamente agli immobili indicati.
Il patrimonio immobiliare indicato nel quadro F3 comprende la proprietà e i diritti reali di godimento posseduti su beni immobili (usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie, enfiteusi).
Non vengono tenuti in considerazione invece la nuda proprietà, gli immobili di imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni.
Per gli immobili detenuti all’estero nella compilazione del quadro FC3 le FAQ INPS prevedono che la base imponibile sia costituita, nella generalità dei casi, dal costo di acquisto dell’immobile risultante dal relativo atto o dai contratti da cui risulta il costo complessivo sostenuto per l’acquisizione di diritti reali diversi dalla proprietà.
Nel caso in cui il fabbricato sia stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione; in mancanza di tali valori o in mancanza della relativa documentazione, si assume il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile al termine di ciascun anno solare.
Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe.
Il quadro F3, ai fini pratici, consiste nella compilazione di una vera e propria tabella dove, per ciascun immobile, vengono indicati la tipologia (fabbricato, terreno edificabile, terreno agricolo), il Comune in cui risulta situato, la quota posseduta, il valore dell’immobile così come definito ai fini IMU.
Il ricorso alla disciplina dell’IMU è valido per determinare sia il valore dell’immobile sia il soggetto al quale attribuire il possesso del bene.
Nella tabella, inoltre, per ogni singolo immobile potrà essere indicato l’eventuale capitale residuo di mutuo, contratto per l’acquisto o costruzione. Tale valore sarà portato in detrazione in sede di calcolo del valore ai fini IMU. Non saranno considerati i mutui contratti per la ristrutturazione o restauro dell’immobile; nessuna indicazione viene data invece in merito alla forma con la quale deve essere stipulato. L’ammontare del mutuo residuo portato in detrazione deve essere ripartito secondo la quota di proprietà del bene: il mutuo è sempre legato all’immobile e non alla persona che lo ha sottoscritto.
Nella tabella viene anche evidenziato con apposito contrassegno l’immobile che nel modello base viene indicato quale casa di abitazione del nucleo per il periodo di validità della DSU.
Abbiamo già detto in precedenza che, in generale, in presenza di mutuo, dal valore ai fini IMU viene detratto il capitale residuo di mutuo.
Nel caso di immobile adibito ad abitazione principale, il valore del bene viene calcolato portando in detrazione una franchigia di Euro 51.645,69 o, se più favorevole, la quota residua di mutuo. Tale franchigia non è rapportata né alla quota posseduta né al periodo di possesso del bene e viene applicata con riferimento alla sola abitazione principale e non alle pertinenze: diversamente da quanto previsto dalla normativa fiscale, ai fini ISEE si considera abitazione solo quell’immobile dove risiede il nucleo, senza in nessun modo considerare le pertinenze.
Da ultimo ricordiamo che i fabbricati rurali non hanno una propria rendita, ma vengono ricompresi nel valore imponibile del terreno.
Se il fabbricato ha autonoma rendita, significa che è stata posta in essere una procedura catastale volta a rilevare la mancanza dei requisiti soggettivi e oggettivi stabiliti dalla legge (D.L. 557/1993 e dal D.L. 262/2006) per far considerare l’immobile come rurale, per cui l’immobile deve essere dichiarato nel quadro FC3 con indicazione del valore come definito a fini IMU.
Se si tratta, invece, di immobile strumentale all’attività non deve essere indicato nel quadro FC3, ma concorrerà alla determinazione del patrimonio netto dell’impresa da indicare nel quadro FC2 Sez. II.
Rita Martin – Centro Studi CGN
