L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta ad interpello 634/21, si è espressa in tema di agevolazione prima casa in caso di assegnazione della casa coniugale a seguito di separazione.
Nella specie, con istanza di interpello, il contribuente faceva presente di aver contratto matrimonio, in regime di comunione legale dei beni, e di aver acquistato, insieme al coniuge, la casa familiare, beneficiando delle agevolazioni prima casa.
Successivamente era stata omologata la separazione consensuale tra i coniugi, nel cui contesto era stato stabilito che la casa familiare rimanesse in uso al marito fino al 2026.
L’istante (la moglie) acquistava dunque una nuova abitazione, adibita a residenza propria e dei propri figli, chiedendo di poter beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e contestualmente assumendo l’impegno di alienare la propria quota della casa ex coniugale entro il termine di un anno previsto dal comma 4-bis, della Nota II-bis, all’articolo 1, del Dpr. 26 aprile 1986, n. 131.
Al riguardo, l’istante osservava però che l’ex coniuge non aveva manifestato alcun interesse ad acquistare la metà della casa di sua proprietà, per cui la vendita a terzi appariva del tutto improbabile, con la conseguenza che, con ogni probabilità, non si sarebbe potuta avverare la condizione, prevista dalla norma sopra citata, di vendere la casa pre-posseduta entro il termine di un anno dalla data del secondo acquisto.
E ciò avrebbe comportato il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria e della relativa sanzione si sensi del comma 4 della citata Nota.
Premesso quanto sopra, l’istante chiedeva dunque se potesse applicarsi la non decadenza dall’agevolazione fruita per il secondo acquisto, o, in alternativa, se fosse almeno possibile la non applicazione della sanzione, rimanendo eventualmente dovuta solo la differenza tra misura ordinaria e misura agevolata delle imposte dovute per il secondo acquisto.
L’istante riteneva che la decadenza dai benefici prima casa per il secondo acquisto agevolato non dovesse trovare applicazione nel caso in cui, come nella specie, acquistata la casa coniugale da parte dei due coniugi beneficiando delle agevolazioni in esame, la stessa fosse poi stata assegnata in sede di separazione o divorzio all’ex coniuge.
Al coniuge separato, che esce definitivamente dalla casa coniugale in seguito alla irreversibile crisi coniugale, regolamentata in sede giudiziale, non avrebbe infatti dovuto essere preclusa la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un altro immobile, dallo stesso adibito ad abitazione familiare, atteso che il coniuge non assegnatario della casa familiare ha la mera titolarità di una quota di un’abitazione che non può utilizzare.
Pertanto, osservava l’istante, ciò equivaleva ad avere un immobile inidoneo a soddisfare quelle esigenze abitative che sono a fondamento della norma agevolativa.
L’Agenzia delle Entrate ricorda che, per godere delle agevolazioni in parola, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni».
Pertanto, la citata norma agevolativa subordina la concessione dell’agevolazione prima casa, tra l’altro, alla impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni in esame.
Tuttavia, in deroga a tale principio, il legislatore ha previsto, al comma 4-bis della predetta Nota, che «L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4.“.
Nelle ipotesi di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, sono poi dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi.
La norma contenuta nel comma 4-bis citato consente, dunque, al contribuente di fruire delle agevolazioni in esame, in relazione all’acquisto del nuovo immobile, anche in assenza del requisito della novità del godimento dell’agevolazione, poiché già in possesso di altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni.
Ciò, però, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga alienato entro il termine di un anno dal nuovo acquisto agevolato. In mancanza di tale alienazione opera, dunque, la decadenza dal beneficio fruito per il secondo acquisto.
Tanto premesso, l’Agenzia ricorda che, riguardo alla fattispecie in esame, appare utile far riferimento alla Ordinanza del 13 giugno 2017, n. 14740 della Corte di Cassazione, che, per un caso analogo, ha affermato che il legislatore “… ha voluto mantenere la possibilità che il contribuente potesse in vita usufruire più volte del beneficio cosiddetto prima casa, soltanto subordinandolo alla condizione di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e dal coniuge con le agevolazioni (Cass. Sez. 5^, n. 8548/16);… in altri termini, i presupposti impeditivi di cui alle menzionate lett. b) e c) sono diversi, ed il fatto che ai fini della lett. c) non rilevi (come invece vorrebbe il ricorrente) la soggettiva e concreta idoneità abitativa di altro immobile posseduto, in precedenza già acquistato con il regime agevolato, è testimoniato dal riferimento che la lett. c) – a differenza della lett. b) – fa anche alla nuda proprietà, la quale evidentemente prescinde in radice dallo stesso uso abitativo“.
Tenuto conto che le disposizioni di cui alla citata Nota II-bis hanno natura agevolativa e, quindi, non sono suscettibili di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate, l’Agenzia delle Entrate non condivideva pertanto la presunta inidoneità dell’immobile oggetto del quesito a soddisfare le esigenze abitative.
L’Amministrazione finanziaria evidenzia, infine, che, con Circolare del 13 giugno 2016, n. 27/E, è stato chiarito che, in caso di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile pre-posseduto entro il termine previsto dal comma 4-bis dell’articolo 1 della Nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, sono applicabili le procedure indicate nelle Risoluzioni nn. 105/E del 2011 e 112/E del 2012.
Procedure che possono essere seguite anche dal contribuente che non intende o non può assolvere agli impegni assunti in sede di acquisto della prima casa di abitazione, per comunicare tale circostanza all’Agenzia delle Entrate ed evitare così l’applicazione della sanzione amministrativa, ovvero corrisponderla in misura ridotta.
Giovambattista Palumbo
