Il Decreto legge n. 73 del 25 maggio 2021 all’art. 64 ha stabilito una serie di misure a favore dell’acquisto da parte dei giovani della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile, tra cui il bonus prima casa under 36. Recentemente l’Agenzia delle entrate è intervenuta con la pubblicazione di diverse risposte ad interpelli, che hanno chiarito alcuni dubbi dei contribuenti, e con la Circolare 12/e del 14 ottobre 2021, che ha tracciato il perimetro della nuova agevolazione.
Bonus prima casa under 36: che cos’è e quando spetta?
Il bonus prima casa under 36 prevede la possibilità di essere esente dal versamento dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e catastale e, nel caso di acquisto oggetto a versamento IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA versata da utilizzare alternativamente:
- all’interno della dichiarazione dei redditi;
- in compensazione tramite modello F24.
Per poter beneficiare di tale agevolazione sarà necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:
- aver acquistato l’immobile entro il 30 giugno 2022;
- aver acquistato un immobile come prima casa;
- l’immobile acquistato non deve essere di lusso;
- i soggetti devono avere meno di 36 anni al momento del rogito;
- essere in possesso di una dichiarazione ISEE avente valore inferiore a 40.000,00 €.
È prevista un’unica eccezione al requisito della prima casa nel caso in cui si acquisti un’immobile in un Comune dove si trova già una casa di proprietà. Solo in questo caso sarà possibile beneficiare dell’agevolazione se la prima abitazione venisse ceduta entro 1 anno dal rogito e venisse cambiata la residenza entro 18 mesi.
Casa aggiudicata all’asta, come comportarsi?
Nel caso in cui l’immobile sia stato aggiudicato all’asta la fruizione del beneficio è possibile. Come è stato infatti specificato all’interno della risposta n. 653/2021 dell’Agenzia delle entrate, il bonus prima casa può essere utilizzato anche nel caso in cui l’acquisto derivi da un provvedimento giudiziale, come quello relativo agli immobili oggetto d’asta.
La data a cui fare riferimento sarà sempre e comunque quella della registrazione dell’atto, non rilevando in alcun modo il momento della stipula del contratto di mutuo. Proprio per questo viene sottolineato come le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 debbano essere presentate prima della registrazione dell’atto.
Il bonus non si applica ai contratti preliminari
L’art. 64 comma 6 del decreto legge 25 maggio 2021, n. 73 stabilisce che il bonus viene riconosciuto nel caso di “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (…) e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”.
Il contratto preliminare, disciplinato dall’art. 1351 ss del Codice civile, è un accordo con il quale le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale. Questo tipo di atto produce quindi effetti obbligatori e non reali.
Non potendo quindi contemplare questa tipologia contrattuale tra i titoli previsti dall’art. 64 non è possibile ritenere spettante l’agevolazione in relazione ai semplici contratti preliminari.
Chiara Leschiutta – Centro Studi CGN
