Con la circolare 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate si esprime in ordine alle agevolazioni sull’acquisto della prima casa nel periodo tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 introdotta dall’art. 64 del Decreto Sostegni (D.L. 73 del 25 maggio 2021) in favore dei giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Si riportano, in sintesi, gli aspetti controversi secondo il punto di vista del fisco.
Il primo atteso chiarimento concerne il requisito anagrafico: l’Agenzia interpreta l’inciso nel senso che il contribuente nell’anno di stipula non deve ancora aver compiuto il trentaseiesimo anno d’età. Non passa l’interpretazione secondo la quale il requisito anagrafico doveva essere verificato al momento dell’atto di compravendita. Al riguardo, nel documento di prassi vengono forniti i seguenti esempi:
- Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione;
- Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti, beneficerà dell’agevolazione.
Il secondo requisito attiene all’ISEE che non deve essere superiore a 40.000 euro annui. L’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), il tutto rapportato al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare. In pratica, per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è quello riferito a redditi e patrimonio dell’anno 2019; per gli atti del 2022, l’ISEE è quello del 2020.
La circolare precisa inoltre che:
- il requisito dell’ISEE si applica anche alle compravendite assoggettate a IVA (chiarimento non scontato perché la norma non richiama le compravendite immobiliari assoggettate a IVA);
- la DSU non può essere presentata in una data successiva a quella dell’atto notarile in quanto il requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e pertanto non è possibile per un contribuente ottenere un ISEE con validità retroattiva.
Da un punto di vista oggettivo, l’agevolazione si applica ai trasferimenti a titolo oneroso che beneficiano delle cd agevolazioni prima (II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR). Anche se la norma si riferisce espressamente alle abitazioni, i tecnici del fisco estendono l’agevolazione anche alle pertinenze dell’immobile principale (C/2, C/6 e C/7). In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.
Non senza delusione da parte degli addetti ai lavori, si precisa che non è possibile avvalersi del beneficio in esame in occasione del contratto preliminare di compravendita, atteso che la norma agevolativa si riferisce esclusivamente ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, mentre il contratto preliminare produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. La tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata con l’applicazione delle regole generali inerenti l’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra.
Agli acquirenti, in relazione ai trasferimenti a titolo oneroso di immobili per i quali ricorrano le condizioni cd. “prima casa” nonché gli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000), spetta:
- nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro, l’esenzione dall’imposta di registro (pari al 2% del valore in atto con un minimo di euro 1.000,00) nonché dalle imposte ipotecaria e catastale (pari a euro 50,00 per ognuna);
- anche se non espressamente previsto, in via interpretativa e in coerenza con la ratio agevolativa della norma, laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA, all’acquirente spetta “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”, applicata con aliquota nella misura del 4%.
L’agevolazione in esame si estende ai finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti purché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo. Si tratta dell’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25% della somma mutuata.
La decadenza dal beneficio per gli acquirenti che chiedono l’agevolazione senza averne i requisiti comporta il recupero di quanto avrebbero dovuto versare oltre gli interessi nonché la sanzione amministrativa del 30%.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
