A causa dell’avversa congiuntura economica, gli interessi applicati alle rate del mutuo a tasso variabile sono aumentati in maniera significativa nel corso dell’ultimo anno. Per andare incontro alle esigenze dei mutuatari/debitori, la legge di bilancio per il 2023 ha previsto la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca passando dal tasso variabile al tasso fisso senza costi aggiuntivi in modo da poter fruire dei tassi più convenienti per chi ha un mutuo di importo inferiore a 200.000 euro, un ISEE al di sotto di 35.000 euro e non è mai stato in ritardo con i pagamenti.
Rinegoziare vuol dire avviare una procedura che permette di cambiare le condizioni contrattuali in corso del mutuo attraverso un nuovo accordo con la banca che lo ha erogato. Si tratta di una procedura prevista nei contratti di mutuo anche se, in linea generale, trattandosi di un contratto stipulato tra privati corre obbligo precisare che la parte mutuante o finanziatore (di solito l’istituto di credito) non è obbligata ad accettare l’istanza del mutuatario. In quest’ultimo passaggio interviene la legge di bilancio 2023 consentendo la rinegoziazione del mutuo a determinate condizione senza che la banca possa sottrarsi.
È l’art. 1 comma 322 della L. 197/2022 a riaprire fino al 31.12.2023 i termini per accedere ai contenuti della disciplina di cui all’art. 8 comma, 6 lett. a) del DL 13.5.2011 n. 70, che riconosce, a determinate condizioni, il diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione dei mutui ipotecari.
Il termine per la rinegoziazione dei mutui è fissato al 31.12.2023 e riguarda i contratti di mutuo:
- di tipo ipotecario;
- aventi tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto;
- stipulati (oppure oggetto di accollo anche a seguito di frazionamento) prima dell’1.2023;
- di importo originario non superiore a 200.000,00 euro;
- finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.
Si tratta di una facoltà riconosciuta ai mutuatari che:
- presentino un’attestazione dell’indicatore ISEE non superiore a 35.000,00 euro;
- non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.
Avviando la procedura di rinegoziazione, il mutuatario ha diritto a ottenere dalla parte mutuante o finanziatore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al minore tra:
- l’interest rate swap (IRS) in euro a 10 anni;
- l’interest rate swap (IRS) in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters.
Al tasso così determinato si somma uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo.
L’applicazione del tasso fisso opera per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo tra le parti, per un periodo inferiore. Le parti del contratto di mutuo (mutuatario e mutuante/finanziatore) possono concordare anche l’allungamento del piano di rimborso per un periodo massimo di 5 anni, purché la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni.
Le garanzie ipotecarie prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il mutuo, secondo le modalità convenute, senza il compimento di ulteriori formalità o annotazioni.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
