La locazione dell’alloggio portineria rappresenta una soluzione interessante per molti condomini, perché consente di generare un reddito aggiuntivo. Tuttavia, ogni amministratore di condominio deve essere consapevole dei doveri fiscali che tale attività comporta (anche per i singoli condomini).
In questo articolo, esploreremo gli obblighi del singolo contribuente nel dichiarare i redditi derivanti dalla locazione delle parti comuni degli edifici condominiali, come l’alloggio portineria, gli spazi concessi per il posizionamento dei cartelloni pubblicitari o i tetti degli edifici concessi in locazione alle società di telefonia mobile per l’installazione di ripetitori.
Approfondiremo i principali aspetti legati alla dichiarazione dei redditi e alle norme che riguardano questa tipologia di locazione. Riepilogheremo inoltre quali sono le informazioni da inserire nella dichiarazione dei redditi per evitare spiacevoli complicazioni con il fisco.
A riguardo, si deve precisare in primis, che i proventi che derivano dalla locazione delle parti comuni degli edifici condominiali sono imputabili al singolo condomino in proporzione ai millesimi di proprietà e concorrono, pertanto alla formazione del reddito imponibile complessivo del condomino, sulla base delle norme contenute nel D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917.
In quanto agli obblighi dichiarativi, le istruzioni ministeriali delle dichiarazioni dei redditi precisano che i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere e per gli altri servizi di proprietà condominiale cui è attribuibile autonoma rendita catastale, devono essere dichiarati dal singolo condomino solo se la quota di reddito spettante per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 euro. L’esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi.
In merito alla locazione degli alloggi portineria o appartamento, l’amministratore di condominio rilascia ai contribuenti/condomini una dichiarazione indicando la rendita dell’affitto a canone libero della portineria.
Il contribuente è tenuto a dichiarare il reddito che deriva dalla locazione dei locali della portineria, nel quadro B della dichiarazione dei redditi, indicando il codice utilizzo 3, la rendita catastale, il canone di locazione complessivo, il periodo e la percentuale di possesso.
Ai fini della percentuale di possesso, è necessario che il contribuente traduca in termini percentuali la quota millesimale.
Le istruzioni ministeriali del Modello 730/2023, alla pagina 23, al punto 6 “Redditi dei fabbricati e altri dati”, chiariscono che il quadro B deve essere utilizzato dai seguenti contribuenti:
- proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
- titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita;
- possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
- soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.
Tra i vari casi particolari, ci sono poi i redditi da proprietà condominiali che, se oltre la soglia di 25,82 euro, devono essere inseriti come le altre, nella sezione I del quadro B e in particolare nei righi da B1 a B6.
Per quanto riguarda altri introiti derivanti dalla collocazione di ripetitori per la telefonia mobile, o quelli derivanti dalla collocazione dei cartelloni pubblicitari, si tratta di redditi non determinati catastalmente e devono comunque essere inseriti in Dichiarazione dei redditi.
Nel caso di presentazione del modello 730, tali redditi vanno inseriti nel rigo D4, indicando nella colonna 1 “Tipo di reddito” il codice 4 e nella colonna 2 l’importo certificato dall’amministratore.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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