L’affitto di immobili commerciali è un’attività di grande rilevanza nel contesto economico italiano. Gli imprenditori e gli investitori spesso scelgono di affittare immobili per aprire nuove attività commerciali o per ampliare quelle già esistenti. Tuttavia, quando si tratta di affitti commerciali, vi sono diverse considerazioni fiscali e regolamentari da tenere in considerazione. In questo articolo, esploreremo alcuni aspetti importanti da conoscere per coloro che desiderano affittare immobili commerciali in Italia.
Anzitutto una prima importante distinzione riguarda le locazioni per attività industriali, commerciali e artigiane e la locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali. Nel primo caso, infatti, la durata della locazione deve essere di 6 anni, da prorogarsi di ulteriori 6 alla prima scadenza, mentre nel caso delle locazioni alberghiere e teatrali la durata minima della locazione deve essere di 9 anni, con proroghe ogni volta di ulteriori 9 anni. È utile sottolineare che le locazioni di stabilimenti balneari, dalla modifica apportata dal D. Lgs. n. 79/2011 e le attività di trattorie sono comparabili a quelle alberghiere, quindi anche a tali attività viene applicato il limite minimo di durata novennale.
Anche le tempistiche relative alla proroga da inviare all’altra parte contrattuale per comunicarle l’intenzione di recedere dal contratto sono differenti, essendo previsto un termine perentorio per l’invio della raccomandata che comunichi la disdetta del contratto all’altra parte di 12 mesi prima della scadenza del contratto, nel caso di locazioni per attività industriali, commerciali ed artigiane; periodo che è invece di 18 mesi quando si tratta di comunicare la disdetta del contratto per contratti riguardanti locazioni alberghiere e teatrali.
Un’ulteriore importante distinzione che intercorre tra i contratti di locazione ad uso abitativo e quelli commerciali o alberghieri riguarda l’indennità per la perdita dell’avviamento. Tale indennità spetta solo ed esclusivamente in caso si tratti di attività che comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. In questi casi la cessazione del rapporto di locazione non dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso del conduttore o una delle procedure fallimentari, comporta che il conduttore abbia diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, se si tratta di una locazione commerciale e di 21 mensilità per le locazioni alberghiere. Inoltre, secondo l’art. 79 della Legge 392/78, la rinuncia dell’indennità per perdita dell’avviamento da parte del conduttore è da considerarsi nulla.
Dal punto di vista delle considerazioni di natura fiscale, i locatori di attività commerciali devono dichiarare i redditi derivanti dalla locazione dell’immobile nel quale viene svolta l’attività commerciale. Questi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e sono soggetti all’IRPEF, cioè Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche. La tassazione per i locatori di attività commerciali viene regolata principalmente dall’art. 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).
La determinazione dell’importo dell’IRPEF dipende dal reddito complessivo del locatore, che viene ottenuto sommando tutti i redditi percepiti durante l’anno. L’IRPEF viene calcolata applicando una scala progressiva di IRPEF per locatori di attività commerciali in Italia, aliquote che variano in base all’ammontare del reddito.
Inoltre, i locatori devono calcolare e riscuotere l’IVA sul canone di affitto nel caso di affitto commerciale o alberghiero. Sono esclusi dal regime di versamento dell’IVA i fabbricati locati ad uso abitativo o strumentale (benché sia possibile optare per l’imposizione IVA per contratti di locazione ad uso abitativo, se locati dall’impresa costruttrice dell’immobile o all’impresa che ha eseguito sugli immobili interventi di recupero, oppure nel caso si tratti di contratti aventi ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali).
Circa la registrazione dei contratti di locazione di immobili utilizzati per attività industriali, commerciali e artigiane è prevista anche l’allegazione di una serie di documenti, che variano a seconda di quale sia l’attività esercitata dal conduttore. Un esempio può essere il certificato di agibilità dell’edificio, essenziale se l’attività è di tipo industriale.
Anche in sede di registrazione di contratti di locazione alberghieri vengono richiesti documenti aggiuntivi, che possono variare da Comune a Comune; è dunque consigliabile, in questo caso, richiedere l’elenco dei certificati e dei documenti necessari all’ente o all’ufficio competente in base all’attività esercitata.
A fronte dunque delle numerose opportunità di investimento offerte dalla locazione di un immobile per finalità commerciali o alberghiere, la particolare natura di tali contratti richiede di consultare un professionista del settore, come un commercialista, per assicurarsi la corretta gestione delle imposte e la scelta del regime fiscale.
Ambra Iacobucci – Centro Studi CGN
