Chi possiede una seconda casa e ha deciso di concederla in affitto può optare tra un contratto di locazione abitativo a canone libero o un contratto di locazione a canone concordato. Molti inquilini e proprietari si chiedono quale sia la differenza tra questi due tipi di contratti e quale sia più conveniente per loro. In questo articolo, esaminiamo in maniera sintetica le differenze tra i due tipi di contratti, in modo da aiutare i lettori a fare la giusta scelta a seconda delle loro esigenze.
I contratti di locazione abitativi a canone libero sono quelli in cui le parti risultano libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario. Spetta dunque alla volontà delle parti fissare il canone del contratto, ma la durata minima è stabilita dalla legge.
Nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni. Se le parti concordano una durata inferiore ai quattro anni, la clausola è nulla.
Inoltre, in questo tipo di contratti, la legge prevede che dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni. Ed è per questo motivo, che nella prassi si utilizza l’espressione “contratto 4 + 4”.
È prevista una durata inferiore nei contratti di locazione ad uso transitorio. I contratti di locazione a uso transitorio sono contratti utilizzati per esigenze temporanee, non turistiche. I casi più frequenti riguardano la mobilità lavorativa o la formazione professionale e i contratti di locazione a studenti universitari.
La disciplina dettata per gli immobili ad uso abitativo non trova applicazione per gli immobili di pregio (immobili accatastati come A/1, A/8, A/9), per gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica (case popolari, ai quali si applica la relativa normativa vigente) e per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
I contratti a canone concordato sono regolati dalla Legge n. 431/1998. L’articolo 2, comma 3 della legge stabilisce che, in alternativa ai contratti di locazione a canone libero, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
In buona sostanza, nei contratti di locazione a canone concordato, la misura del canone di locazione è determinata entro un perimetro che costituisce i limiti, sia massimi che minimi dell’importo del canone.
Le caratteristiche del canone in questo tipo di contratto sono determinate sulla base di accordi locali. Il canone di locazione non potrà essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile, ma dovrà essere determinato in considerazione ai parametri che vengono individuati dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Per quanto riguarda la durata del contratto a canone concordato, viene prevista una durata base di tre anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori due anni. Il contratto di locazione si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso di disdetta entro i termini previsti dal contratto.
I contratti di locazione a canone concordato comportano anche una serie di vantaggi fiscali e benefici. Sui contratti di locazione a canone concordato si può applicare la tassazione speciale con la cedolare secca con aliquota 10% anziché 21%.
In caso di applicazione della tassazione ordinaria, la base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta del 30% qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della legge 431/98. Inoltre, è prevista una riduzione del 25% sulla base imponibile IMU e TASI.
Per i contratti d’affitto non assistiti dalle associazioni rappresentative di categoria, l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, ha confermato che ai fini di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, è necessario richiedere alle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione che serve per certificare che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’accordo territoriale e che quindi rispetta i requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni previste.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
