La legge di bilancio 2024 provvede a modificare l’art. 4 del DL 50/2017 in materia dei cosiddetti contratti di locazione breve, incrementando l’aliquota della cedolare secca al 26%, ma lasciando immutata la possibilità di conservare l’aliquota del 21% per un solo immobile destinato alla locazione breve.
Da un punto di vista oggettivo, le “locazioni brevi” sono rappresentanti da “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Sono assimilati alle locazioni brevi:
- i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.);
- i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. “locazione del comodatario”), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).
Dal primo gennaio 2024, il nuovo regime circa la cedolare secca sulle locazioni brevi è in sintesi rappresentato come segue:
- l’aliquota del 21% si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare espressamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- l’aliquota del 26% si applica ai redditi derivanti dalla locazione breve dei successivi tre immobili;
- il regime opzionale della cedolare secca con aliquota al 21% o 26% non può applicarsi quando il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo d’imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve che, ricordiamo, è ora interessata dall’obbligo di CIN.
Per espressa previsione normativa, la natura imprenditoriale si presume in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 immobili per ciascun periodo d’imposta escludendo la possibilità di avvalersi delle norme più favorevoli in materia di “locazione breve” (ex art. 4 del DL 50/2017), nonché l’applicabilità della cedolare secca (ex art. 3 del DLgs. 23/2011).
Resta confermata dalla legge di bilancio, ex art. 1 comma 63, l’applicazione della ritenuta del 21% con relativo versamento all’erario nonché certificazione da parte degli intermediari che mettono in contatto domanda e offerta di immobili da locare, anche attraverso portali telematici.
Al riguardo, la novità è rappresentata dal fatto che la ritenuta deve considerarsi sempre a titolo di acconto, mentre la disciplina previgente fino al 31.12.2023 prevedeva la ritenuta operata a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca e di acconto in caso di applicazione dell’IRPEF.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
