I contribuenti che hanno optato per il regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 – registrati o prorogati al 7 aprile 2011 – sono chiamati a ribadire l’opzione entro il termine di versamento dell’imposta di registro annuale e cioè nei trenta giorni successivi alla scadenza della singola annualità contrattuale.
La Circolare 01/06/2011 n. 26/E – al punto 8 – ha chiarito che, per i contratti la cui registrazione è intervenuta prima del 7 aprile 2011, il regime della cedolare secca può essere applicato a partire dal periodo d’imposta 2011 e, in particolare, ai contratti in corso alla data del 1 gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione prima del 7 aprile 2011.
Per i contratti, per i quali è già stata effettuata – ove richiesta – la registrazione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l’ufficio e l’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011.
Il medesimo criterio è applicabile anche alle proroghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile 2011 e per le quali, alla predetta data, sia già stato eseguito il versamento dell’imposta di registro. Anche in questo caso il contribuente potrà avvalersi della cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.
L’applicazione della cedolare secca riferita all’annualità scadente nel 2011 in sede di dichiarazione dei redditi, da presentare nell’anno 2012, potrà avere effetti anche per l’annualità contrattuale successiva, vale a dire per il periodo decorrente dall’anno 2011.
Tuttavia per l’annualità decorrente dal 2012 e per le successive, in applicazione della regola generale, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca dovrà ricordarsi, entro i termini previsti per il versamento dell’imposta di registro relativa a detta annualità, di esprimere la relativa opzione tramite il modello 69.
Entro tale termine il proprietario dovrà inoltre spedire al conduttore – con lettera raccomandata – la comunicazione con la quale rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Esempio
Ipotizziamo che sia stato sottoscritto un contratto di locazione di durata quadriennale 1 aprile 2010 – 31 marzo 2014 con annualità contrattuale 1 aprile 2011 – 31 marzo 2012 e che il locatore abbia scelto l’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011. L’Agenzia delle Entrate sostiene – nella circolare menzionata – che questa opzione si estingua dal 1 gennaio 2012 e ciò comporta che qualora il locatore intendesse applicare la cedolare secca anche all’annualità in corso, entro il mese di maggio 2012 – termine di scadenza dell’imposta di registro – dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate un modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (Modello 69) per l’esercizio dell’opzione (senza la corresponsione di alcun importo a titolo di imposta di registro) e tale opzione rimarrà valida per tutte le annualità contrattuali successive.
Di converso, per i proprietari che nel corso dell’anno passato hanno esercitato l’opzione in sede di registrazione o proroga del contratto a partire dal 7 aprile 2011, tale opzione esplica i suoi effetti per l’intera durata del contratto.
Tuttavia, a parere di chi scrive, l’adempimento richiesto potrebbe violare quanto previsto dall’art. 6 comma 4 della legge 212 del 27/07/2000, che statuisce che al contribuente non possano essere richiesti, in ogni caso, documenti o informazioni già in possesso dell’amministrazione finanziaria e soggiunge che tali documenti e informazioni devono essere acquisite ai sensi dell’art. 18 commi 2 e 3 della legge 7 agosto 1990 n. 241, relativi ai casi di accertamento d’ufficio di fatti, stati e qualità del soggetto interessato all’azione amministrativa.
All’Agenzia delle Entrate – infatti – sarebbe stato sufficiente pazientare sino al 30 settembre 2012 per ottenere dalla lettura della sezione I° e II° del quadro RB dei modelli UNICO 2012 PF tutti i dati relativi agli immobili concessi in locazione e gli estremi di registrazione del contratto per i quali è stato scelto di applicare la cedolare, evitando ai contribuenti ulteriori onerosi adempimenti burocratici e perdite di tempo presso gli uffici dell’amministrazione finanziaria.
Autore: Roberto Bianchi – Centro Studi CGN
