Con la Risoluzione n.14/E dell’8 marzo 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento sull’agevolazione c.d. “Sismabonus acquisti“.
In primis, è doveroso precisare che la detrazione, introdotta dall’articolo 16, comma 1septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, spetta a coloro i quali acquistano unità immobiliari che fanno parte di fabbricati ubicati nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri del 28 aprile 2006 n. 3519, oggetto di demolizione e ricostruzione allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove consentito dalle norme urbanistiche vigenti, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione.
È inoltre bene ricordare che la detrazione (c.d. “Sismabonus acquisti”) è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascun immobile, nella misura del 75 o dell’85 per cento, a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una ovvero a due classi di rischio sismico inferiore, entro l’importo massimo di 96.000 euro, a condizione che e l’atto di acquisto relativo all’unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale, ovverosia entro il 31 dicembre 2024.
La domanda dell’Istante
L’istante chiedeva se, per fruire del c.d. “Sismabonus acquisti“, nel rispetto di tutti i requisiti sopra menzionati, sia sufficiente essere in possesso della Comunicazione di fine lavori “strutturali” per unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali “provvisorie”.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
In relazione al primo punto, l’Agenzia delle entrate ritiene sufficiente il completamento degli interventi “strutturali” sull’edificio demolito e ricostruito che assicurano il passaggio a classi di rischio sismico inferiore.
Per poter usufruire dell’agevolazione, il contribuente dovrà procedere con atto di compravendita entro il 31 dicembre 2024, mentre i tecnici incaricati dovranno:
- depositare l’Allegato B “contestualmente” alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o al Permesso di costruire per demolizione e ricostruzione ovvero prima della data di inizio lavori (se tardivo si veda l’utile articolo di Fisco 7: “Super Sismabonus 110% e remissione in bonis: entro quando è possibile fruire del beneficio”);
- presentare l’Allegato B-1, a cura del direttore dei lavori, e l’Allegato B-2, a cura del collaudatore statico, all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, per certificare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato e asseverato dal progettista.
Dal momento che nell’articolo 3, comma 4, del decreto ministeriale n.58 del 2017 è scritto espressamente «all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo», l’Agenzia ritiene che non rileva l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione.
Tale interpretazione segue quindi una rotta diversa rispetto all’agevolazione prevista ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR per l’acquisto di unità immobiliare facente parte di fabbricati interamente ristrutturati. Per usufruire della detrazione forfettaria calcolata sul 25% del prezzo di compravendita, su un massimale pari a 96.000 euro, è necessario che il tecnico incaricato abbia presentato la Comunicazione di fine lavori “complessiva” gravante su tutto l’immobile sul quale sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.
In relazione al secondo punto emerso nel quesito dell’Istante, l’Agenzia delle entrate conferma che l’attribuzione di una categoria catastale “fittizia”, quale possa essere l’F/3 (unità in corso di costruzione) o l’F4 (unità in corso di definizione), non sia un elemento ostativo alla detrazione per “Sismabonus acquisti”.
Alessandra Bortolin – Centro Studi CGN
